Zemře-li nájemce, přechází nájem v některých případech na jiné osoby. Okruh osob, na které může nájem přejít, vymezuje zákon. Jedná se především o členy nájemcovy domácnosti nebo nájemcovy dědice. Při přechodu nájmu na jinou osobu platí pravidla daná zákonem, která se liší dle vztahu nabyvatele se zemřelým.

Nový občanský zákoník upravuje pravidla přechodu nájmu v případě smrti nájemce podrobněji než dřívější právní úprava. Je však třeba brát v potaz, že nová, níže popsaná, pravidla se uplatní pouze na přechody nájmu, které nastaly po 1. lednu 2014. Zpětné vztažení práv na přechody uskutečněné před tímto datem není možné.
 
Na člena nájemcovy domácnosti může nájem přejít při splnění dvou základních podmínek. První podmínkou je, že člen nájemcovy domácnosti žil v bytě nájemce ke dni jeho smrti. To znamená, že se v bytě zdržoval s úmyslem zde s původním nájemcem bydlet. Druhou podmínkou je, že člen nájemcovy domácnosti nemá v době úmrtí nájemce jiný vlastní byt. Pod tímto pojmem se rozumí nejen byt v osobním vlastnictví, ale i nájem jiného bytu, služební byt, členství v bytovém družstvu spojené s právem nájmu a podobně.

Pokud měli byt ve společném nájmu manželé, přejde nájem po smrti jednoho z nich pouze na pozůstalého manžela. To samé platí i pro jiné osoby, které měly byt se zemřelým nájemcem ve společném nájmu. Existuje-li v těchto případech více osob, na které může nájem přejít, stávají se společnými nájemci předmětného bytu. Pokud je však mezi těmito osobami potomek nájemce (to znamená nejenom syn nebo dcera, ale i vnuk nebo vnučka, případně pravnuk nebo pravnučka), přejde nájem přednostně na něj. Pokud je takových potomků více, stávají se společnými nájemci.

Souhlas pronajímatele s přechodem nájmu se nevyžaduje, pokud se jedná o manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka. Podstatné je, že pokud ten, na koho má nájem bytu přejít, o nájem nestojí, musí přechod odmítnout formou písemného sdělení pronajímateli nejpozději do jednoho měsíce od úmrtí původního nájemce. Pokud nájem bytu přešel na více osob, má každá z nich právo odmítnout tímto způsobem přechod nájmu bytu sama za sebe.

Zákon chrání i zájmy pronajímatele

Přechod nájmu může pronajímateli způsobit zhoršení jeho postavení zejména z hlediska vymahatelnosti úhrad za užívání bytu. Pronajímatel má proto možnost požadovat po novém nájemci poskytnutí peněžní jistoty stejně tak jako v případě uzavření nové nájemní smlouvy, pokud zemřelý nájemce takovou jistotu sám nesložil.

Další nástrojem ochrany práv pronajímatele je omezení doby trvání přešlého nájmu na dobu dvou let od úmrtí původního nájemce. Toto časové omezení neplatí, pokud je novému nájemci více než sedmdesát let. Stejně tak toto časové omezení trvání nájmu neplatí, pokud nájem přešel na osobu, která v době úmrtí původního nájemce ještě nedosáhla věku osmnácti let. V takovém případě přešlý nájem zanikne až dosažením dvacátého roku věku nového nájemce.

Přechod nájmu na dědice

Významnou novinkou, kterou přinesl nový občanský zákoník, je přechod nájmu na dědice zemřelého nájemce. Pokud nájemce nežil s nikým v domácnosti nebo pokud nájem bytu nepřešel na žádného člena nájemcovy domácnosti, přejdou práva a povinnosti z nájmu bytu na dědice.

V tomto případě je však pronajímateli i dědicům umožněno nájem bytu jednoduše ukončit. Pronajímatel má možnost vypovědět vůči dědicům nájem bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že nájem nepřešel na žádného člena jeho domácnosti a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Stejně tak dědic nájemce má právo nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté (nejpozději však do šesti měsíců od smrti nájemce), co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že nájem nepřešel na případné členy nájemcovy domácnosti. Totéž právo má i správce pozůstalosti zemřelého nájemce.

Vzhledem k tomu, že po pronajímateli nelze spravedlivě požadovat, aby vyčkával výsledků leckdy zdlouhavého dědického řízení, může byt vyklidit, pokud se ani do šesti měsíců od smrti bývalého nájemce nezjistí, kdo je dědicem nájemce. Nájem bytu v takovém případě zaniká okamžikem vyklizení bytu pronajímatelem. Pronajímatel má povinnost uskladnit věci zemřelého nájemce ve veřejném skladu nebo u jiného vhodného schovatele. Jakmile je zřejmé, kdo je dědicem nájemce, je dědic povinen uhradit pronajímateli náklady na úschovu. Pokud dědic bez zbytečného odkladu uschované věci bývalého nájemce nepřevezme, má pronajímatel dále právo tyto věci prodat.

V případě družstevního bytu přejde členství zemřelého nájemce v bytovém družstvu spojené s nájmem družstevního bytu na toho dědice, kterému podle výsledků dědického řízení připadl dědický podíl. To neplatí v případě společného nájmu družstevního bytu manžely, kdy členem družstva a nájemcem bytu zůstává pozůstalý manžel.

Dluhy z nájmu

Pokud zemřelý nájemce zanechal dluhy z nájmu, je tyto dluhy povinen zaplatit dědic, na kterého přešel nájem. Společně a nerozdílně s ním jsou však povinny hradit dluhy z nájmu vzniklé do smrti bývalého nájemce i osoby, které s ním žily ve společné domácnosti až do jeho smrti. Naopak, pokud nájem bytu přejde na člena domácnosti a zaplatil-li zemřelý nájemce nájem předem, má dědic právo požadovat po takovém novém nájemci zaplacení všeho, co tím ušetřil nebo co nabyl (například případný přeplatek z vyúčtování služeb).