Byt v osobním vlastnictví vs. družstevní byt: V čem je rozdíl?

Vlastnictví členských práv v družstvu je specifickým druhem vlastnictví bytu. Zásadní rozdíl mezi nemovitostí v osobním vlastnictví a družstevním bytem spočívá v tom, že družstevní byt není ve vlastnictví jednotlivce, nýbrž je majetkem bytového družstva. Bytové družstvo vlastní obvykle celý bytový dům, případně i několik domů. Členové družstva nejsou přímo vlastníky bytů, ale jsou podílníky družstva. Každý z nich je vlastníkem členských práv, díky kterým vlastní určitý podíl na družstvu a může se podílet na rozhodování o jeho chodu.
Vlastník členských práv má s družstvem uzavřenou nájemní smlouvu a fakticky je tedy nájemcem bytu, který vlastní družstvo.

Byt v osobním vlastnictví je výlučně ve vlastnictví svého majitele, který s ním může libovolně nakládat v souladu s legislativou ČR.

Rozdíl v měsíčních platbách za byt

Jste-li vlastníkem družstevního bytu, platíte družstvu nájem. Nájem v sobě obvykle zahrnuje fond oprav a náklady na správu. V případě nově založených bytových družstev může nastat situace, že není dosud splacená tzv. anuita. Anuita je pravidelná splátka závazku, který vznikl např. za účelem privatizace domu nebo v případě nové výstavby domu. Ve většině případů je však již anuita splacená a nájemné zahrnuje pouze výše uvedené platby – fond oprav a správu.
U bytů v osobním vlastnictví je povinností majitele přispívat do fondu oprav a podílet se na nákladech na správu domu. Často proto bývají pravidelné měsíční náklady stejné bez ohledu na to, je-li byt v osobním nebo v družstevním vlastnictví.

Prodej nebo převod bytu

V případě družstevního bytu nedochází k prodeji jako takovému, fakticky se jedná o převod členských práv s právem nájmu bytu. K převodu členských práv dochází na základě písemné smlouvy mezi převádějícím a nabývajícím v okamžiku, kdy příslušné družstvo obdrží písemné oznámení o převodu členských práv. Převod členských práv nepodléhá schválení družstva.

V případě prodeje bytu v osobním vlastnictví může vlastník se svým bytem nakládat libovolně. K prodeji bytu dochází na základě písemné kupní smlouvy, která je vložena do katastru nemovitostí. Při prodeji bytu v osobním vlastnictví musí být uhrazena daň z převodu nemovitostí, kterou dle zákona platí prodávající. V případě převodu členských práv se daň z převodu nemovitostí neplatí.

Výhody a nevýhody

Hlavní výhodou bytu v osobním vlastnictví je to, že majitel může s bytem libovolně nakládat. Tedy nejenže může byt prodat, ale může jej použít i jako zástavu v bance a díky tomu si může na koupi bytu vzít hypoteční úvěr. Oproti tomu členská práva jako zástavu použít nelze a při koupi družstevního bytu je tím možnost získání úvěru značně omezena. To se zásadním způsobem projeví i na ceně bytu. Obecně lze říci, že byty v družstevním vlastnictví jsou cca o 10 až 15 % levnější než byty v osobním vlastnictví.

Další nevýhodou družstevních bytů je nezbytný souhlas družstva v případě uzavření podnájemní smlouvy. Kupujete-li tedy byt jako investici a chcete ho dále pronajímat, pak je nezbytné si uvědomit, že bez souhlasu družstva je podnájemní smlouva neplatná.

Uvedené nevýhody jsou kompenzovány již zmiňovanou nižší cenou. Kupujete-li byt bez úvěru, nebo máte-li možnost jiné zástavy, pak pro vás může být byt v družstevním vlastnictví překvapivě dobrou volbou při řešení vlastní bytové situace.