Hypotéka versus nájem: Co je lepší řešení bydlení?

Pro každého, kdo si v dnešní době pořizuje bydlení, je velice důležitá jedna otázka: Je výhodnější vzít si hypotéku na pořízení vlastního bydlení v osobním vlastnictví nebo někde platit nájem? I když snížené sazby hypoték a trendy posledních let mluví ve prospěch pořízení vlastního bydlení na dluh, odpověď při hlubší analýze nemusí být tak jednoznačná.

S vlastním bydlením můžete svobodně nakládat

Ve hře je totiž spousta různých výhod a nevýhod, které mluví pro i proti oběma řešením bydlení. V případě vlastního bydlení pořízeného na dluh máte závazek na dlouhá léta dopředu. Ovšem perspektiva je taková, že jste vlastníkem daného bytu či domu a můžete s ním svobodně nakládat. Zároveň se ale o svůj majetek musíte starat, což vyžaduje váš čas i peníze. Pracovat a zvelebovat vlastní majetek je ale samozřejmě úplně jiný pocit než muset udržovat pronajaté.

Při častém stěhování je vhodnější nájemní byt

Řada věcí ale mluví i pro pronájem. Stále více začíná být aktuální nutnost stěhovat se za prací. V takovém případě je samozřejmě mnohem jednodušší si vždy pronajmout byt a změnit bydliště podle aktuální potřeby. Ovšem u pronajímaného bydlení musíte vždy respektovat vůli pronajímatele. Nemůžete dělat úpravy podle svého uvážení, respektive je třeba, aby vám je schválil majitel. Musíte se také spokojit s dostupným vybavením, které v bytě je. Samozřejmě si můžete přinést své vlastní, ale vždy to závisí na dohodě s majitelem, pokud například jde o různé spotřebiče jako sporák, lednička apod. Je pak na majiteli, zda bude souhlasit se zhodnocením bytu formou úprav a dodání dalších zařízení nebo nikoli.

Musíte zvážit svoji finanční situaci

U vlastnického bydlení vás už předem může pronásledovat obava, zda budete hypotéku schopni splácet. Jedná se o poměrně velkou položku z rodinného rozpočtu, a pokud třeba jeden z členů rodiny přijde nečekaně o práci, může hypotéka znamenat velké finanční problémy. Proto je třeba před uzavřením hypotéky velmi pečlivě zvažovat rodinnou situaci. Ideální je, pokud má rodina finanční rezervu, z níž by mohla pokrýt případný nenadálý výpadek příjmů, nebo když má více zdrojů příjmů a omezení nebo úplné vypadnutí jednoho z nich neohrozí její finanční stabilitu.

Reálná hodnota splátky klesá

Vyděsit vás může i skutečnost, že když budete hypoteční úvěr splácet dejme tomu 30 let, zaplatíte na splátkách vlastně téměř dvojnásobek ceny. Je ale třeba říci, že tyto peníze platíte stále stejné.  Ke změně může dojít jedině na konci fixace, kdy může splátka poklesnout nebo se také zvýšit, ale nikdy se do ní nezapočítává inflace. A můžete vzít jed na to, že v průběhu doby, po kterou budete hypotéku platit, dojde k posunu inflace a ke zdražování. Například už dnes můžete říci, že jsou trochu jiné ceny, než byly před 10 lety, kdy jste hypotéku třeba začali platit, a jiné ceny budou za 10 let. Hodnota splátky tak v reálném prostředí vlastně klesá. Zatímco třeba dnes bude tvořit třetinu vašeho rozpočtu, za deset to může být třeba už jenom 20 %. Splátky hypotéky tak vlastně poklesnou o inflaci.

Inflace hraje pro hypotéku

Argumentem, proč si pořídit vlastní byt na hypotéku, je tedy inflace. Hypotéky jí na rozdíl od nájemného nepodléhají. Tedy rozdíl je v tom, že když budete 10 let platit hypotéku, na konci desetiletí bude reálná hodnota splátky nižší než na začátku. U nájemného to ale neplatí, protože tam dochází ke zdražování, inflace se do něj započítává. Tedy když budete platit nájemné dnes, můžete si být jisti, že i za 10 let bude jeho výše v reálné hodnotě minimálně stejná, rozhodně tedy nepoklesne. Také se dá předvídat, že růst nájemného bude zřejmě vyšší, než růst inflace, takže budete platit více. Dochází i k růstu mezd a tím se i zvyšuje tlak domácích na zvyšování nájemného. Z dlouhodobého pohledu splácení je tedy výhodnější hypotéka – její výše se nemění a reálná hodnota v průběhu let klesá, zatímco nájemné stoupá a klidně k jeho zvyšování může dojít i každým rokem.

Hodnota nemovitosti se nemění

Vlastnictví bytu či domu a jeho financování formou hypotéky má i tu výhodu, že investujete do realit, které léty neztrácejí hodnotu, ale udržují si ji. Tedy, když si dnes koupíte byt za 2 miliony korun, je velice pravděpodobné, že za 10 let za něj dostanete minimálně stejnou hodnotu, pokud ho budete chtít prodat. Předpokladem je, že se o něj budete dobře starat a jeho hodnota neklesne kvůli nějakým vnějším okolnostem, například nepostaví-li se kousek od něj dálnice nebo třeba nebude-li stát v záplavové oblasti, nebo nebude-li zde radonové záření. Ale je třeba při výběru lokality pro nákup bydlení zvažovat i různé podobné alternativy, abyste v budoucnu nebyli nepříjemně překvapení.

Roli hraje i životní styl

Jakkoli ale z dlouhodobého finančního hlediska vychází možná hypotéka lépe, všechno závisí na mnohem více faktorech. Jsou tu totiž i rizika spojená s nákupem nemovitosti, kvůli kterým může její hodnota klesnout a stát se prakticky neprodatelnou, třeba v souvislosti se stavbou nové dálnice na dohled. Volba zda vlastní nebo nájemní bydlení závisí i na životním stylu. Kdo má práci spojenou s častou změnou bydliště, s náročným cestováním, zpravidla se mu nevyplatí jít do vlastního. Případně může koupit a ten pronajímat, výnosy mu pak mohou pokrývat výši nájmu v pronajatých bytech, ve kterých bude podle aktuální potřeby bydlet.

Peníze ušetřené z nájmu můžete investovat

Dalším faktorem jsou priority v bydlení. Někdo se raději třeba uskrovní v pronajatém menším bydlení a peníze investuje podle svých zájmů třeba do cestování nebo budování nějaké sbírky, než by platil velkou hypotéku ve větším bytě a nezbyly by volné peníze na další aktivity. Mnoho lidí chápe také vlastnictví bytu jako velkou starost spojenou se spoustou investic na jeho vybavení, rekonstrukce a úpravy. To je samozřejmě pravda. U nájemního bydlení tohle všechno odpadá, na druhou stranu je ale třeba počítat s tím, že bydlení nemusí vždy zcela odpovídat vašim představám. Můžete ho zvolit i v případě, že si ještě nejste jisti, zda se chcete v daném městě nebo lokalitě usadit.

Srovnání na závěr

Shrňme si tedy na závěr plusy a minusy obou variant bydlení:

Nájemní byt či dům:
+ Jste mnohem flexibilnější a svobodnější ve změně a volbě bydliště, můžete se například bez potíží stěhovat za prací.
+ Nemáte starostí s vybavením, údržbou a rekonstrukcemi bytu či, vždy přijdete k hotovému, všechno obstará pronajímatel.
+ Peníze, které ušetříte pronájmem menšího bytu, se dají investovat třeba do cestování nebo do vašich koníčků.
– Investujete peníze do něčeho, co vám nikdy nebude patřit. Všechno jde pronajímateli.
– Musíte počítat s rizikem, že může dojít ke zvýšení nájmu, nebo dokonce k výpovědi z bytu.   

Hypotéka na vlastní bydlení:
+ Investujete do vlastního bydlení, které vám bude v budoucnu patřit. Budete s ním moci volně disponovat a nikdo vám nemůže dát výpověď.
+ Konkrétní podobu bydlení si budete moci přizpůsobit svým potřebám.  
+ Ceny domů a bytů rostou, takže když budete nemovitost chtít jednou prodat, vyděláte na tom.
– Splácením hypotéky se zavazujete prakticky na celý život, takže musíte počítat se všemi okolnosti, které jsou s tím spojeny.
– Musíte počítat s případným rizikem, že nebudete schopni splácet, například kvůli ztrátě zaměstnání.
 

Udělejte si rozvahu

Záleží tedy na vás a vašich preferencích. Tvrdí se, že nájem se vyplatí v případě, že je alespoň o čtvrtinu, tedy o 25 % menší, než pravidelná splátka hypotéky, ke které ale musíte připočítat i měsíční náklady na údržbu bydlení. Pokud tedy přibližně víte, jaká by byla měsíční splátka hypotéky navýšená o částku na údržbu bytu či domu a také jaké náklady na nájmu by vás stálo stejné nebo srovnatelné pronajaté bydlení s perspektivou, že by nemuselo dojít ke zvyšování nájmu, položte vedle sebe i číselnou úvahu a podle ní se rozhodněte.