Jak na souseda potížistu

Kvalitu života ovlivňují mimo jiné i vztahy se sousedy. Soused „potížista“ vám může svým chováním život značně znepříjemnit. Co vše soused podle zákona smí a co nesmí? Jakým způsobem se můžete proti jeho chování bránit? A za jakých podmínek vám náleží finanční náhrada?

Vlastník nemovitosti, tedy stavby nebo pozemku, má řadu oprávnění. Na druhou stranu užívání nemovitosti má své limity. Zejména nesmí neoprávněně zasahovat do práv ostatních osob, tedy i do práv sousedů. Sousedem se přitom nemyslí pouze vlastník či například nájemník bezprostředně sousedící nemovitosti, ale i kdokoli další, jehož nemovitost může být dotčena v důsledku existence jiné nemovitosti nebo činností v ní probíhajících.

Přímé a nepřímé imise

Občanský zákoník upravuje, za jakých podmínek nesmí na pozemek souseda vnikat odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy, zvířata a jiné podobné účinky. Jedná se o tzv. imise, tedy v podstatě o vše hmotné i nehmotné povahy, co zasahuje do sféry souseda.

Rozlišuje se přitom mezi imisemi přímými a nepřímými. Přímé imise vznikají z aktivního a úmyslného chování souseda, kdy soused například odvádí dešťovou vodu na sousední pozemek, pouští na něj svá zvířata nebo na něj sváží odpad. Nepřímé imise vznikají jako vedlejší produkt jiné činnosti souseda, lze do nich zařadit například kouř při pálení listí, stínění vzrostlými stromy a hluk z balkónů nebo zahrady.

Zatímco přímé imise jsou zakázány za všech okolností, nepřímé imise jsou zakázány, jen když překračují míru přiměřenou poměrům a souseda podstatně omezují v obvyklém užívání nemovitosti. Pokud tedy žijete na vesnici a ruší vás kokrhání sousedova kohouta, budete se s tím muset nejspíše smířit.

Vyjma výše uvedených pravidel hraje někdy u imisí roli i skutečnost, zda a jak jim může dotčený soused zabránit vlastními opatřeními. Zpravidla tedy soudy zamítají žaloby týkající se tzv. obtěžování pohledem s tím, že je na sousedovi, aby si pořídil například závěsy, jestliže mu vadí, že je do jeho oken vidět.

Zvláštní úprava platí pro imise vznikající v důsledku úředně schváleného provozu, například při chodu závodu na výrobu dřevěných parket. Dotčený soused je v tomto případě povinen činnost snést, má však právo na náhradu újmy v penězích. Újmu představuje skutečnost, že provoz snižuje hodnotu sousední nemovitosti. Pokud ale provoz překračuje povolený úřední rozsah, nelze argumentovat jeho úředním schválením.

Když vám uletí včely a zanáší slepice

Když se k sousedovi zaběhne vaše zvíře, můžete jej na pozemku souseda odchytit. Jestliže ovšem váš roj včel zalétne do obsazeného úlu souseda, stane se soused majitelem vašeho roje, přičemž nemáte nárok na žádnou náhradu.

Nevydá-li vám soused věci, které se dostanou na jeho pozemek, musí vám umožnit na pozemek vstoupit, abyste je mohli vyhledat. Způsobí-li však vaše věc škodu sousedovi, jste povinni ji uhradit. Do doby, než tak učiníte, je soused oprávněn si vaši věc ponechat jako zástavu.

Kromě již zmíněného vstupu na pozemek souseda za účelem nalezení zvířete nebo věci, je možné na pozemek vstoupit, jestliže nelze jinak zajistit údržbu vlastního pozemku nebo hospodaření na něm. Sousedovi však musíte nahradit případnou škodu. Sousední pozemek můžete užít za přiměřenou náhradu i v souvislosti se stavebními pracemi, jestliže je to nezbytné. Užít jej ale takto nelze, je-li důležitější než provedení vaší stavby zájem na nerušeném užívání sousedního pozemku. Zahrada mateřské školy by tak nemohla být během provozu užita k opravě vašeho pozemku s ohledem na větší množství dětí, které se na pozemku školy mohou pohybovat a mohly by se při provádění stavby zranit.

Vymezte si hranice

Jestliže to lze rozumně odůvodnit, může vlastník pozemku požadovat po svém sousedovi, aby nestavěl stavbu v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Podle stavebních předpisů například platí, že rodinné domy musí být od společných hranic pozemků vzdálené alespoň dva metry. Stavební úřad však může povolit, aby vzdálenosti mezi domy byly menší, přihlédne přitom k případnému souhlasu souseda.

U plotů, zdí či jiných tzv. rozhrad mezi pozemky platí, že se jedná o společné vlastnictví sousedů, a proto se o ně musí sousedé společně starat, ledaže by byly rozhrady stavebně oddělené. Za takové situace by každý měl pečovat o svou část. Jestliže od sebe nejsou pozemky oddělené plotem, může o oplocení rozhodnout na návrh jednoho ze sousedů soud s přihlédnutím ke stanovisku stavebního úřadu. Oplocení však musí být potřebné a nesmí bránit užívání ostatních pozemků.

Stromy mohou být vysazeny od společné hranice pozemků ve vzdálenosti nejméně tří metrů, nebo 1,5 metru u stromů dorůstajících značné výšky. Uvedené vzdálenosti nemusí být dodrženy, pokud jsou v místě jiné zvyklosti a dále pokud se na sousedním pozemku nachází ovocný sad, stromy tvoří přímo hranici pozemků, nebo se jedná o chráněné stromy.

Přerůstající větve a jablka (ne)padající daleko od stromu

Přesahující větve a kořeny můžete odstranit, padá-li na váš pozemek listí ze stromu souseda, nebo vám strom stíní. Můžete tak ovšem učinit, když dojde k překročení již zmíněné míry přiměřené místním poměrům a omezení v obvyklém užívání pozemku. Odstranění však musíte provést šetrným způsobem, ve vhodné roční době a souseda před tím vyzvat, aby stromy ořezal sám. Na druhou stranu výhodou přesahujících větví nebo blízkosti stromů souseda může být vaše právo pochutnat si na plodech, které spadnou ze sousedova pozemku na váš pozemek. Jsou-li však plody dosud na stromě, musíte umožnit sousedovi plody očesat.

Nezbytná cesta

Nevede-li k vaší nemovitosti veřejná cesta, můžete prostřednictvím soudu po sousedovi požadovat, aby vám za úplatu povolil zřídit tzv. nezbytnou cestu vedoucí přes jeho pozemek k vaší nemovitosti. Soud může uložit, aby ten, kdo o zřízení nezbytné cesty žádá, složil dopředu určitou částku na úhradu případné škody vzniklé užíváním cesty. Již z užití pojmu „nezbytná“ vyplývá, že cesta musí být vytvořena způsobem a v rozsahu, který bude co nejméně omezovat vlastníka pozemku. Nezbytnost také znamená, že může být vybudována pouze tehdy, když se k pozemku nelze dostat jinak. Získání pohodlnější cesty tak nemůže být jediným důvodem.
 

Jak se bránit

Když se vám nepodaří se sousedy dohodnout, máte možnost se obrátit dle konkrétních okolností na obecní úřad, policii, stavební úřad či jiné správní orgány, případně na soud. U obecního úřadu a policie lze řešit zejména takové chování sousedů, které by mohlo být posouzeno jako přestupek. Jedná se například o rušení nočního klidu, které v některých obcích upravují i místní vyhlášky. Místní vyhlášky mohou rovněž omezit sekání trávy, například zakázat jej v neděli. Překročení zákonné hranice hluku řeší i krajská hygienická stanice. Na obecní úřad či Českou inspekci životního prostředí se můžete obrátit, jestliže jste obtěžováni zápachem ze skládky souseda nebo pálením rostlinného odpadu na jeho pozemku. Pálení rostlinného odpadu může být rovněž upraveno obecnímu vyhláškami. Za porušení vyhlášky obce nebo spáchání přestupku může být uložena například pokuta.

Za situace, kdy je problematickým sousedem nájemník, se můžete také obrátit na pronajímatele, který ho může podle okolností za jeho jednání i vypovědět z nájmu.

Některé sousedské spory můžete řešit prostřednictvím stavebního úřadu. Tak tomu je zejména u probíhající sousedovy výstavby. U soudu může podat tzv. zdržovací žalobu, na základě které soud nařídí sousedovi, aby se zdržel obtěžujícího chování. Nelze se však dožadovat a ani soudním rozhodnutím stanovit, jakým konkrétním způsobem tak má soused učinit. Budou-li se tedy na váš pozemek podhrabávat sousedovi psi, nemůžete po sousedovi například požadovat, aby psy někomu daroval. Můžete pouze v žalobě navrhnout, aby soud rozhodl tak, že soused se musí zdržet pronikání svých psů na váš pozemek. Pokud však soused neprovede po právní moci rozsudku účinná opatření, můžete podat návrh na výkon rozhodnutí soudu. Výkon bude prováděn podle povahy věci prostřednictvím pokut, nebo například postavením plotu na náklady souseda. Soud je také příslušný k řešení finančních nároků plynoucích z porušování či omezovaní vašeho vlastnického práva.