Jak ukončit nájem bytu

I když má pronajímatel bytu slušného a platícího nájemníka, který je v nájmu spokojen, předpokládá se, že tento dočasný právní vztah jednoho dne skončí. Jakým způsobem se tak může stát? A jaká práva a povinnosti z ukončení nájmu vyplývají?

Skončení nájmu uplynutím doby

Je-li nájem bytu sjednán na dobu určitou a nenastane žádná zákonem předpokládaná okolnost, která by konec nájmu uspíšila, končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Pokud ovšem bude nájemce užívat prostor k bydlení i po uplynutí sjednané doby a pronajímatel jej písemně nevyzve k opuštění bytu do tří měsíců od ukončení nájmu, tento dále trvá. Prodlužuje se poté o původně sjednanou dobu nájmu, nejvýše o dva roky. Nájemce a pronajímatel si však mohou ve smlouvě sjednat také automatické prodloužení nájmu na dobu neurčitou.

Zákon speciálně upravuje situace, kdy je nájem sjednán na dobu přesahující padesát let. Zde platí, že takový nájem byl sjednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech jej lze vypovědět jen z důvodů a ve lhůtě stanovené v nájemní smlouvě. Nejsou-li takové důvody a lhůta sjednány, může být nájem vypovězen jen pro okolnosti zahrnuté pod pojmem hrubé či zvláště závažné porušení povinností, které jsou dle zákona důvodem pro výpověď bez výpovědní doby.

Skončení nájmu dohodou

Nájem bytu lze kdykoliv skončit písemnou dohodou, v níž musí být uvedeno datum skončení nájmu. V dohodě je dále vhodné uvést podmínky vyklizení bytu, jeho předání a převzetí či vypořádání vzájemných povinností pronajímatele a nájemce, jako je úhrada kauce na zbývající nájemné a služby či vyúčtování služeb. V případě společného nájmu bytu manžely musí dohodu uzavřít oba manželé, případně se může jeden z manželů nechat zastoupit druhým na základě plné moci. Stejně tomu je v případech, kdy je na straně nájemce nebo pronajímatele více osob.

Výpověď nájmu ze strany nájemce

Pokud se strany na skončení nájmu nedohodnou, může být ukončen výpovědí nájemce či pronajímatele. Nájem na dobu určitou může nájemce podle zákona vypovědět, dojde-li k takové změně okolností, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu pokračoval. Podle soudů musí jít o změnu natolik významnou, že vznikne v právech a povinnostech nájemce a pronajímatele hrubý nepoměr. Typicky uznatelným důvodem bude nástup do nové práce ve velké vzdálenosti od bytu. Může se také jednat například o nově vznikající výstavbu v okolí bytu, který si původně nájemce pronajal s tím, že se jedná o klidnou lokalitu. Jelikož občanský zákoník nestanoví pro výpověď nájmu na dobu určitou z důvodu změny okolností žádnou speciální výpovědní dobu, bude platit, že jej lze vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou stanovenou pro výpověď na dobu neurčitou

U nájmu na dobu neurčitou může nájemce kdykoliv bez uvedení důvodu nájem vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva nemůže vyloučit či omezit právo nájemce nájem vypovědět. Pokud by tomu tak bylo, k takovému ustanovení by se nepřihlíželo, stejně jako k ostatním ustanovením, která zkracují nájemce na jeho právech. Ve smlouvě však lze stanovit, že nájemce může podat výpověď ve lhůtě kratší než tři měsíce, neboť by se jednalo o ustanovení v jeho prospěch.

Výpověď nájmu ze strany pronajímatele

Na rozdíl od nájemce může pronajímatel nájem vypovědět ze zákonem stanovených důvodů a konkrétní důvod musí vždy ve výpovědi uvést. Výpovědní důvody lze v nájemní smlouvě upřesnit uvedením konkrétních situací, jejich výčet však nelze rozšířit nad rámec zákona, ledaže by se jednalo o přidání výpovědních důvodů ve prospěch nájemce. Ten je totiž považován za slabší stranu nájemního vztahu, a proto je zákonem chráněn.

Podle zákona může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou s tříměsíční výpovědí při pravomocném odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin proti pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo jinému obyvateli domu, kde se nachází byt, případně proti majetku v domě. Mezi další důvody pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou se řadí skutečnost, že byt musí být vyklizen ve veřejném zájmu, tedy na základě úředního či soudního rozhodnutí o demolici stavby, změně jejího užívání a podobně. Důvodem je i skutečnost, že pronajímatel byt potřebuje pro uspokojení své bytové potřeby nebo bytové potřeby svého manžela v souvislosti s probíhajícím či již nastalým rozvodem, případně že pronajímatel byt potřebuje pro své či manželovy předky, potomky a sourozence. Pokud však pronajímatel byt do jednoho měsíce pro svého manžela či výše uvedené příbuzné nevyužije, je povinen nájemci byt znovu pronajmout za stejných podmínek nebo mu nahradit škodu, která v důsledku skončení nájmu vznikla.

Další důvody představuje „hrubé porušení povinností z nájmu“ a „jiné závažné důvody“, u kterých bude záležet na konkrétní situaci, zda a jakým jednáním budou naplněny. Mezi hrubé porušení povinností nájemce by patřilo například opakované porušování dobrých mravů v domě, neoprávněné předání bytu do podnájmu, nezaplacení sjednané jistoty, neoznámení zvýšení počtu osob, užívání bytu výlučně pro podnikání, nevyhovění výzvě pronajímatele, aby v bytě žil počet osob přiměřený velikosti bytu, provádění stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele (je-li vyžadován), neoznámení potřeby okamžitých oprav, neučinění nezbytných opatření k zabránění škody, opakované zanedbání běžné údržby, neoznámení delší nepřítomnosti v bytě, pokud tím vznikne pronajímateli vážná újma. Hrubým porušením povinností je neplacení nájemného, které však nedosahuje výše tříměsíčního nájemného a zároveň se nejedná o ojedinělé nesplnění finančních závazků z nájmu.

Pod poslední důvod zákonem nazvaný jako „jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“ lze dle názoru soudů zařadit i skutečnost, že nájemce má dva či více bytů. Ovšem samo o sobě to jako výpovědní důvod nestačí. Tak tomu bylo za předchozí právní úpravy. Dnes by vedle vlastnictví dvou a více bytů musel nájemce například užívat obecní byt pro sociálně slabé občany. A zároveň by museli existovat i jiní zájemci o předmětný byt, kteří by neměli na rozdíl od stávajícího nájemníka žádný vlastní byt k dispozici.

Výpověď bez výpovědní doby

V nejzávažnějších případech porušení povinností z nájmů dává zákon možnost pronajímateli i nájemci vypovědět smlouvu na dobu určitou i neurčitou bez výpovědní doby. Nájemce může bez výpovědní doby nájem vypovědět, stane-li se byt nebo dům neobyvatelný nebo porušuje-li pronajímatel své povinnosti zvláště závažným způsobem a způsobuje nájemci značnou škodu.

Pronajímatel pak může nájem vypovědět v případě závažného porušení nájemcových povinností. Jedná se o nezaplacení nájemného a nákladů za služby ve výši odpovídající jejich trojnásobku, poškozování bytu či domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli či osobám, které v domě bydlí, užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Pro určení, zda se v konkrétním případě jedná o hrubé porušení povinností, které může vést k podání výpovědi s tříměsíční dobou, nebo zda se jedná o porušování povinností zvláště závažným způsobem, je rozhodující intenzita jednání, ale i jeho následků.

Před podáním výpovědi bez výpovědní doby však musí pronajímatel nájemce nejdříve vyzvat, aby situaci, která je výpovědním důvodem, napravil. Pokud pronajímatel nájemce takto nevyzve, bude výpověď neplatná. Výzvu může pronajímatel učinit ústně. Jelikož je ale podmínkou pro platnost pozdější případné výpovědi, doporučujeme vyzvat nájemce k nápravě písemně a ve výzvě popsat, v jakém konkrétním chování pronajímatel spatřuje důvod pro výpověď bez výpovědní doby. Má-li být takovým důvodem neplacení nájmu a služeb odpovídající celkově alespoň jejich tříměsíčnímu souhrnu, musí pronajímatel ve výzvě uvést, za jaké konkrétní měsíce dluží nájemce na nájemném a službách a v jaké výši.

Náležitosti výpovědi a její doručování

Výpověď musí být učiněna písemně a její doručení musí být vždy prokázáno. Ve výpovědi musí být uvedeno jméno a příjmení, adresa a případně datum narození osoby, která ji podává. Stejně musí být identifikována i osoba, které je výpověď určena. Výpověď musí obsahovat označení bytu a musí z ní jednoznačně vyplývat, že ten, kdo ji činí, chce nájem bytu opravdu ukončit.

Stejně jako u dohody platí, že pokud je na straně nájemce či pronajímatele více osob, nelze dát výpověď bez souhlasu ostatních nájemců či pronajímatelů. Jelikož nájem bytu při změně vlastníka přechází na nového vlastníka nemovitosti, nájemce by si před zasláním výpovědi měl pro jistotu zkontrolovat, zda není vlastníkem nemovitosti někdo jiný než osoba, s níž uzavíral nájemní smlouvu.

Pokud zákon vyžaduje, aby výpověď obsahovala odůvodnění, musí v ní být popsáno jednání nájemce či pronajímatele, v němž spočívá důvod výpovědi. Nestačí tedy pouhý odkaz na ustanovení občanského zákoníku, naopak ho není pro platnost výpovědi třeba. Dále musí být patrné, zda se jedná o výpověď s výpovědní dobou či bez ní. Pronajímatel je také povinen poučit nájemce o jeho právu vznést námitky a navrhnout přezkum oprávněnosti soudem včetně uvedení dvouměsíční doby plynoucí od doručení výpovědi nájemci, v níž může takový návrh nájemce soudu zaslat.

Za písemnou formu výpovědi lze považovat i e-mail opatřený elektronickým podpisem nebo e-mail doručený na internetovou adresu uvedenou v nájemní smlouvě, pokud na něj druhá strana odpoví. Dle některých názorů postačí i vyžádané potvrzení o přečtení e-mailu. Nejjistější je však nájem vypovědět doporučeným dopisem s dodejkou. Nepodaří-li se zjistit přesné datum, kdy byla výpověď odeslaná poštou doručena, ze zákona platí, že se tak stalo třetí pracovní den po jejím odeslání. Pokud si zásilku s výpovědí odmítne nájemce či pronajímatel převzít, považuje se výpověď za doručenou dnem odmítnutí převzetí.

Je-li nájem vypovídán s výpovědní dobou, začíná tato běžet první den kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy výpověď druhé straně došla. U výpovědi bez výpovědní doby nájem zaniká doručením výpovědi druhé straně nájemního vztahu.

Přezkum výpovědi soudem

Pronajímatel na rozdíl od staré právní úpravy již nepotřebuje k žádné výpovědi přivolení soudu a také nemá povinnost poskytnout nájemci bytovou náhradu. Nesouhlasí-li však nájemce s výpovědí, může se u soudu domáhat přezkoumání její oprávněnosti ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi, o čemž jej musí ve výpovědi pronajímatel poučit. Ve lhůtě dvou měsíců přitom musí být výpověď soudu doručena, nestačí ji tedy podat na poštu. Soud bude zkoumat, zda byly splněny náležitosti výpovědí a zda existovaly v době podání výpovědi okolnosti, v nichž lze spatřovat výpovědní důvod.

Další způsoby ukončení nájmu

Vedle uplynutí doby, dohody a výpovědi může nájem bytu skončit například v důsledku koupě bytu nájemcem, zánikem bytu, zánikem pracovního poměru v případě služebního bytu, u družstevního bytu vyloučením nájemce z družstva.

Nájem bytu dále zaniká smrtí nájemce, pokud nepřechází na členy nájemcovy domácnosti. V případě přechodu nájmu pak nájem zaniká po dvou letech od smrti nájemce, s výjimkou přechodu nájmu na osobu starší 70 let, u které toto omezení neplatí, a na osobu, která nedovršila věk 18 let, u níž nájem skončí dosažením věku 20 let, pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak. Nedojde-li k přechodu nájmu, stává se nájem předmětem dědictví. Byl-li nájem sjednán jako právní vztah osobní povahy, zaniká smrtí nájemce. Pronajímatel i dědic, který se stal nájemcem, mají možnost nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou ve lhůtě tří měsíců od doby, kdy se dozví o dědickém právu dědice. Dědic tak může učinit nejpozději do šesti měsíců od nájemcovy smrti.