Klíčové rady k odpočtu úroků hypotéky z daní

Cena vlastního bydlení pořízeného na úvěr bývá porovnávána s cenou podnájmu. Do srovnání však někdy není zahrnuta možnost odečtu úroků z daní. Ta přitom běžně snižuje měsíční náklady na vlastní bydlení o 1 000 Kč, vyplývá z odhadů odborníků. Přinášíme vám několik rad, jak odpočet úroků z hypotéky správně využít.

Stát podporuje vlastní bydlení možností odpočtu úroků úvěru z bydlení až do výše 300 000 Kč ročně. Od roku 2014 pak ministerstvo financí plánuje tento limit snížit na 80 000 Kč. Výše částky, kterou si daňový poplatník může odečíst z daní, závisí na výši úrokové sazby a počtu let do konce splatnosti hypotéky. Zvláště v první třetině splatnosti úvěru tvoří většinu celkové měsíční splátky úroky úvěru. Úvěr je v této fázi umořován pouze asi z 20 %. Co zaplatí dlužník na úrocích, dostane však z části zpátky na daních. U hypotéky ve výši 1,8 milionu korun je běžné získat za rok 12 000 Kč na daních zpátky.

Základní podmínkou pro uplatnění odpočtu je splnění bytové potřeby

Pro odpočet úroků úvěru na bydlení je nutné splnit zákonné podmínky. Základ daně si lze snížit odpočtem úroků z úvěru pouze tehdy, pokud je daným úvěrem řešena takzvaná bytová potřeba poplatníka. Bytová potřeba není ze zákona splněna třeba tehdy, pokud je na úvěr pořízena rekreační chata nebo chalupa. Stejně tak není splněna, pokud je úvěr použit na výstavbu nemovitosti v rámci podnikatelské činnosti či výstavbu za účelem pronájmu. Jestliže je však pořízen na úvěr byt nebo dům, kde bude jeho vlastník bydlet, není s odpočtem úroků problém. Při nejasnosti, zda je řešena bytová potřeba poplatníka, je definice k nalezení v § 15 zákona o dani z příjmu. V praxi je možné odečíst úroky z hypotečního úvěru i z úvěru ze stavebního spoření.

Odpočet neumožní některé formy a výše příjmu

Odpočet úroků je umožňován jak zaměstnancům, tak osobám samostatně výdělečně činným. Zaměstnanci musejí obecně pro možnost odpočtu v průběhu roku odvádět na dani z příjmu více, než činí měsíční sleva na poplatníka 2 070 Kč. OSVČ musejí mít zase takový zisk, aby jim vznikla daňová povinnost. Odpočet úroků tedy neuplatní například vlastník nemovitosti pracující za minimální mzdu nebo pracující současně pro několik zaměstnavatelů pouze na základě dohody o provedení práce s měsíční odměnou do 10 000 Kč. Na odpočet nemá prostor ani samoživitelka pobírající rodičovský příspěvek. Stejně tak si nebude moci snížit daňovou povinnost OSVČ, která vykazuje roční zisk pod 165 600 Kč včetně. Ještě pro hodnotu zisku 165 600 Kč vychází totiž daň 24 840 Kč, kde po odečtení zákonné slevy na poplatníka ve výši 24 840 Kč vzniká nulová daňová povinnost.

Pro odpočet úvěru je třeba několik dokumentů

Při uznání odpočtu je nutné doložit v originále výši zaplacených úroků a při prvním uplatňování odpočtu i výpis z katastru nemovitostí. Potvrzení o výši zaplacených úroků za uplynulý rok zasílají banky a stavební spořitelny svým klientům vždy začátkem roku. V případě, že klient potvrzení nedostal, stačí kontaktovat banku nebo stavební spořitelnu. Pro výpis z katastru nemovitostí je nutné navštívit katastrální úřad. Daňový odpočet lze uplatnit buď v daňovém přiznání, zaměstnanci pak mají i možnost uplatnění v ročním zúčtování s pomocí mzdové účtárny zaměstnavatele. Nicméně i zaměstnanec má možnost podat si sám daňové přiznání. Základní termín pro jeho podání za rok 2012 je 2. duben 2013.

Příklad snížení ceny úvěru na bydlení díky odpočtu

Odpočet úroků patří mezi nezdanitelné položky. Daňovou povinnost nesnižuje v plném rozsahu jako slevy na dani. Odpočet úroků snižuje daňový základ. Při odpočtu 100 000 Kč činí vzhledem k 15% dani z příjmů daňová úspora 15 000 Kč. Tuto částku posílá v případě zaměstnanců finanční úřad na bankovní účet vlastníka nemovitosti. Osobám samostatně výdělečně činným sníží odpočet úroku daňovou povinnost o 15 000 Kč.

Příklad daňové vratky při zaplacení 100 000 Kč na úrocích a hrubé měsíční mzdě 25 000 Kč:
Úhrn příjmů od zaměstnavatelů - 300 000 Kč (12 x 25 000 Kč)
Úhrn povinného pojistného - 102 000 Kč (300 000 Kč x 1,34)
Základ daně ze závislé činnosti - 402 000 Kč (300 000 Kč + 102 000 Kč)
Odpočet úroků - 100 000 Kč
Základ daně - 302 000 Kč (402 000 Kč – 100 000 Kč)
Daň z příjmu - 45 300 Kč (302 000 Kč x 15 %)
Sleva na poplatníka - 24 840 Kč
Daň po slevě -  20 460 Kč (45 300 Kč – 24 840 Kč)
Úhrn sražených záloh - 35 460 Kč (15 % ze superhrubé mzdy – měsíční sleva na poplatníka)
Přeplatek na dani - 15 000 Kč (35 460 Kč – 20 460 Kč)

Pozn.: Výpočet sražených záloh jsme získali jako 15 % ze superhrubé mzdy – měsíční sleva na poplatníka. Superhrubou mzdu dostaneme započtením odvodu sociálního (25 %) a zdravotního pojištění (9 %) placeného zaměstnavatelem ke hrubé mzdě. Superhrubá mzda tedy dělá v modelovém příkladě 33 500 Kč