Nájem bytu očima zákona

Smlouva o nájmu patří mezi typy smluv, které upravují práva a povinnosti při přenechání věci do užívání jiné osobě. Právně nájem upravuje nový občanský zákoník ve svém druhém dílu. Vedle nájmu tu najdeme také takzvanou výprosu, výpůjčku, pacht, licenci, zápůjčku a úvěr.

V případě výprosy a výpůjčky přenechává osoba (půjčitel) do užívání někomu jinému (výprosníkovi či vypůjčiteli) věc individuálně určenou, například automobil, ovšem na rozdíl od nájmu se jedná o přenechání bezplatné. U nájmu pronajímateli vždy náleží za přenechání věci do užívání nájemci úplata - nájemné. Naopak shodným znakem nájmu, výpůjčky a výprosy je individuální povaha věci, která se přenechává do užívání jinému. To znamená, že pronajmout lze například dům, byt nebo část bytu, ale nikoliv peníze, obilí nebo stádo dobytka. Tím se také nájem liší od zápůjčky nebo úvěru, jejichž předmětem jsou věci zastupitelné (peníze).

Smlouva o nájmu bytu je zvláštním podtypem nájemní smlouvy. Nájem bytu je oproti běžnému nájmu věci zákonem mnohem přísněji chráněn, neboť bydlení je jednou ze základních lidských potřeb. Jedná-li se proto o chráněný nájem bytu, mají zvláštní ustanovení občanského zákoníku o smlouvě o nájmu bytu vždy přednost před obecnými ustanoveními o „běžné“ nájemní smlouvě.
 

Koho zákon chrání jako nájemce bytu

Osoba, která přenechává pronajatou věc do užívání jiné osoby, se v nájemní smlouvě označuje jako pronajímatel. Osoba, která pronajatou věc do užívání přijímá, se označuje jako nájemce. Zatímco však pronajímatelem bytu může být jak běžný člověk, tak i například velká obchodní společnost, zákonem chráněným nájemcem na základě smlouvy o nájmu bytu může být pouze člověk, který chce a potřebuje byt užívat k vlastnímu bydlení. Nájemci na základě smlouvy o nájmu bytu tak nemohou být z logiky věci právnické osoby, které si v bytě chtějí například umístit své sídlo, ale ne v bytě bydlet.

Pokud by nájemcem bytu byl například podnikatel (byť by se jednalo o podnikatele – fyzickou osobu), který hodlá tento byt dále pronajímat jiným nájemníkům k bydlení, ale sám v bytě bydlet nehodlá, nebude se smlouva mezi pronajímatelem a takovým podnikatelem řídit zvláštními ustanoveními o nájmu bytu, ale pouze obecnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu a nájem nebude jako nájem bytu chráněn. I právnické osoby mají samozřejmě potřebu realizovat svoji činnost nebo předmět podnikání v určitých prostorách, nikdy se však nejedná o užívání těchto prostor za účelem vlastního bydlení.
 

Co může být předmětem nájmu bytu

Nový občanský zákoník vymezuje předmět smlouvy o nájmu bytu mnohem šířeji, než tomu bylo podle předchozí právní úpravy. Bytem se nově rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor, a které jsou svým účelem určeny a užívány k bydlení. Nesplňuje-li zamýšlený předmět nájmu tyto náležitosti a není-li mezi nájemcem a pronajímatelem ujednáno v mezích zákona něco jiného, nelze jej k bydlení podle ustanovení o nájmu bytu pronajmout.

Zvláštní ustanovení platného občanského zákoníku o nájmu bytu se nově vztahují nejenom na nájem bytu, ale nájem domu, pokud je dům přenecháván do nájmu za účelem zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. Tato změna oproti dřívější právní úpravě je zcela logická, neboť není důvodu, aby byl chráněn pouze nájemce bytu, ale nikoliv již rodinného domu, přestože v obou případech je účel nájmu shodný.
 

Kolaudace nerozhoduje

Na rozdíl od předchozí právní úpravy také z hlediska platnosti nájmu není nezbytně nutné, aby prostor, který se na základě nájemní smlouvy přenechává nájemci k bydlení, byl formálně zkolaudován rozhodnutím příslušného stavebního úřadu pouze jako byt nebo rodinný dům. Nově platí, že pronajímatel i nájemce se mohou dohodnout, že k obývání bude pronajat i jiný než obytný prostor. Pokud je toto sjednáno, je nájem chráněn jako nájem bytu.

I pokud pronajatý prostor není určen k bydlení například kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu, nemůže být tato skutečnost k tíži nájemci. Občanský zákoník tím nově chrání například nájemce domů, které jsou kolaudovány pouze jako rekreační objekty. To samozřejmě neznamená, že při nájmu takového prostoru k bydlení není nutné dodržovat veškeré veřejnoprávní, zejména stavební, hygienické a požární předpisy.

Hausbót ano, tovární hala ne

Předmětem smlouvy o nájmu bytu tak může být kuriózně i obytné plavidlo nebo obytné vozidlo vybavené například několika samostatnými místnostmi, kuchyní a sociálním zařízením, nikoliv však tovární hala. Bez ohledu na výše uvedené však musí prostor, který je předmětem smlouvy o nájmu bytu, realizaci potřeby lidského bydlení umožňovat, tedy objektivně být k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý.

Naopak bez ohledu na to, zda se jedná o byt nebo dům určený rozhodnutím příslušného stavebního úřadu k bydlení, nebude jako nájem bytu chráněn nájem těchto prostor například pouze pro rekreační nebo jiné zjevně krátkodobé účely, které nemají s účelem bydlení v pravém slova smyslu nic společného. V takovém případě však je k vyloučení možných sporů zapotřebí, aby takový účel byl zcela určitě a srozumitelně popsán v nájemní smlouvě.