Jednou ze základních povinností pronajímatele je udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k obývání. Byt je způsobilý k obývání, odpovídá-li jeho stav uzavřené nájemní smlouvě. I pokud si pronajímatel a nájemce o stavu bytu v nájemní smlouvě výslovně nic nedohodli, byt musí pronajímatel udržovat v dobrém stavu. Pronajímatel je současně povinen zajistit poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu. Běžnou údržbu a drobné opravy bytu je povinen zajišťovat a hradit sám nájemce.

Jak vymezit běžnou údržbu a drobné opravy

Zákon ani jiný právní předpis nedefinuje, co se považuje za běžnou údržbu a drobné opravy, pronajímatel a nájemce si však mohou vymezení drobných vad sami dohodnout v nájemní smlouvě.

Běžnou údržbu a drobné opravy je v nájemní smlouvě možné vymezit podle druhu činnosti nebo (i) podle výše vynaložených nákladů. Z nájemní smlouvy pak vyplývají ty činnosti, které je povinen zajišťovat a hradit nájemce, nebo se o povinnostech provádění oprav a údržby rozhoduje podle toho, jakou peněžní částku je na nápravu nutné vynaložit. Vymezení běžné údržby a drobných oprav finanční částkou bude záviset zejména na kvalitě pronajatého bytu a poměrech obvyklých v daném čase a místě. Ani případná ujednání o vymezení běžné údržby a drobných oprav v nájemní smlouvě však nesmí zkracovat zákonná práva nájemce.
 

Co spadá do drobných oprav

Za drobné opravy se konkrétně obvykle považují opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.

Za drobné opravy se dále obvykle považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení. Nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

Co dělat s jinými než drobnými závadami

Pokud nájemce zjistí v bytě jinou než drobnou závadu, kterou je zapotřebí bez prodlení odstranit, má povinnost na ni ihned upozornit pronajímatele a zároveň povinnost předcházet vzniku škod, které by vzniknout mohly jako následek takové závady. Pokud tedy například v nočních hodinách praskne vodovodní stoupačka, je nájemce povinen ihned zastavit přívod vody, případně přivolat havarijní službu. Pokud tak neučiní, odpovídá za škodu tím způsobenou. Úhradu nákladů, které sám účelně vynaložil – například na provedení havarijní opravy –, může nájemce požadovat po pronajímateli.

Pokud nájemce zjistí v bytě jinou než drobnou závadu bránící obvyklému bydlení, kterou ale není zapotřebí neprodleně řešit, má povinnost upozornit na ni pronajímatele bez zbytečného odkladu. Nájemce je tedy povinen upozornit pronajímatele například na potřebu opravy střechy domu, pokud při deštích dochází k mírným průsakům do interiéru bytu.

Co je povinností pronajímatele

Pronajímatel je povinen zajistit v přiměřené době nápravu nájemcem oznámené závady. Pokud je pronajímatel nečinný, může závadu odstranit sám nájemce a pronajímatel má povinnost nahradit mu důvodně vynaložené náklady. Pokud není závada tak podstatná, že by nájemce musel nutně sám zajišťovat její nápravu a přesto kvůli nečinnosti pronajímatele dochází ke snížení komfortu bydlení, má nájemce právo požadovat po pronajímateli slevu z nájemného.

Následky nečinnosti nájemce

Nájemce musí každou jinou než drobnou závadu oznámit pronajímateli včas. Vychází se přitom nejenom z toho, kdy nájemce závadu skutečně zjistil, ale i z toho, kdy ji při vynaložení řádné péče zjistit měl a mohl. Pokud nájemce tuto povinnost nesplní, nemá právo požadovat po pronajímateli ani slevu z nájemného ani náhradu nákladů, které případně sám vynaložil na odstranění závady.

Je-li za vznik vady nebo poškození bytu odpovědný sám nájemce, je povinen vždy zjednat nápravu na své náklady. Když tuto povinnost včas nesplní, může závadu odstranit sám pronajímatel a po nájemci následně požadovat náhradu nákladů vynaložených na opravu. Nájemce v takovém případě není oprávněn po pronajímateli požadovat ani slevu z nájemného.

Následky nečinnosti pronajímatele

Pokud v rozporu se svými povinnostmi pronajímatel včas neodstraní závadu bytu, může nájemce v krajním případě vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby. Toto právo však má pouze tehdy, pokud pronajímateli poskytl k odstranění závady dodatečnou přiměřenou lhůtu a pokud lze trvající nečinnost nebo závadu samotnou považovat za hrubé porušení nájemní smlouvy.

Povinnosti nájemce v případě delší nepřítomnosti

V zájmu řešení případných závad a předcházení vzniku škod je nájemce povinen předem oznámit pronajímateli svoji nepřítomnost v bytě, pokud by tato nepřítomnost měla přesáhnout dobu dvou měsíců. Nájemce je současně povinen zanechat pronajímateli kontakt na osobu, která po dobu nepřítomnosti nájemce zajistí možnost vstupu do bytu v případě nezbytné potřeby – třeba pro případ požáru, havárie kanalizace, ale i údržby společných částí domu. Pokud tuto povinnost nájemce nesplní, může dojít ke vzniku jeho odpovědnosti za škody, které v souvislosti s tím vznikly, a vystavuje se i nebezpečí výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele.